Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính và các vấn đề liên quan

Hệ số sử dụng đất là thuật ngữ còn khá xa lạ với nhiều người. Đây là hệ số có ý nghĩa quan trọng trong việc thi công các công trình xây dựng như chung cư hay các tòa nhà cao tầng. Do đó, chúng ta cần phải nắm rõ hệ số sử dụng đất là gì, cách tính và các quy định liên quan. Bài viết sau đây sẽ giúp bạn làm rõ những vấn đề này.

Hệ số sử dụng đất là gì?

Hệ số sử dụng đất (FAR) là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của toàn công trình với diện tích của toàn bộ lộ đất. Trong đó:

Bạn đang xem: Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính và các vấn đề liên quan

• Tổng diện tích sàn không bao gồm: diện tích sàn tầng hầm, tầng mái và hố thang máy.

• Tổng diện tích sàn có bao gồm tầng hầm và hành lang sàn kỹ thuật.

Hệ số sử dụng đất là gì, có tác dụng như thế nào? Hệ số này giúp khống chế số tầng cao trong khu đất xây dựng tương ứng với mật độ xây dựng cho phép. Đây là chỉ số rất quan trọng, cho thấy không chỉ quy mô công trình, kinh phí đầu tư, mà còn thể hiện được sản phẩm tạo ra là bao nhiêu trên mỗi mét vuông đất.

Hệ số sử dụng đất có ý nghĩa gì?

Việc có hiểu biết về hệ số sử dụng đất là gì rất quan trọng khi mua bán nhà đất. Vấn đề này ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của bạn. Tỷ lệ hệ số sử dụng đất (FAR) càng thấp đồng nghĩa với diện tích sử dụng càng lớn, càng có lợi cho chủ căn hộ. Chính vì vậy, các căn hộ có FAR lớn thì thường ít được chủ đầu tư công bố, mà chỉ thông báo về mật độ xây dựng.

Theo các chuyên gia, hệ số sử dụng đất sẽ tỉ lệ thuận với mật độ dân cư tại dự án. Nó không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng sống mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ khi dự án kết thúc vòng đời.

Ngoài ra, hệ số FAR càng thấp sẽ càng dễ tìm được nhà đầu tư xây dựng sau khi hết vòng đời, niên hạ sử dụng từ 50 – 70 năm. Theo tính toán của các nhà đầu tư, khi nhận đầu tư xây mới 1 dự án cũ, để đảm bảo lợi nhuận đầu tư cũng như có thể bố trí tái định cư cho cư dân tại chỗ miễn phí thì hệ số FAR phải cao gấp 3 lần khu căn hộ cũ.

Phân biệt hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất khác nhau như thế nào?

Trong khi hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của toàn bộ công trình với diện tích sàn của toàn bộ lô đất thì Mật độ xây dựng là gì? Đây là tỷ lệ chiếm diện tích của công trình trên toàn bộ lô đất. Nói cách khác, nó thể thể tích chiếm không gian của công trình so với toàn bộ lô đất.

Ví dụ: Lô đất diện tích là 1000m2, trong đó diện tích xây dựng công trình là 60m2. Như vậy:

Mật độ xây dựng = 60/100×100% = 60%

Quy định về hệ số sử dụng đất

Căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021 TT-BXD, hệ số sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng, là yếu tố xác định mật độ xây dựng thuần trong xây dựng, cụ thể :

Mật độ xây dựng thuần tuân thủ các quy định mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. riêng các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤ 25m có diện tích lô đất ≤ 100m2 được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100% nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình.

Trong trường hợp do đặc thù hiện trạng của khu vực quy hoạch không còn quỹ đất để đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất của các công trình dịch vụ công cộng, cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ – công cộng nhưng không vượt quá 60%.

Đối với các khu vực do nhu cầu cần kiểm soát về chất tải dân số và nhu cầu hạ tầng cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng. Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng dưới đây.

Bảng hệ số sử dụng đất tối đa

Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)

Hệ số sử dụng đất tối đa (%) theo diện tích lô đất

3.000m2

10.000m2

18.000m2

trên 35.000m2

dưới 16m

4,0

3,5

3,4

3,25

19

4,8

3,9

3,78

3,6

22

5,6

4,34

4,2

3,99

25

6,4

4,64

4,48

4,24

28

7,2

4,95

4,77

4,5

31

8,0

5,3

5,1

4,8

34

8.8

5,61

5,9

5,06

37

9,6

5,88

5,64

5,28

40

10,4

6,24

5,98

5,59

43

11,2

6,58

6,3

5,88

46

12,0

6,9

6,6

6,15

trên 46m

12,8

7,2

6,88

6,4

Đối với các lô đất có diện tích, chiều cao không nằm trong bảng này được phép nội suy giữa 2 giá trị gần nhất.

Các lô đất xây dựng công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, là điểm nhấn cho đô thị đã được xác định thông qua quy hoạch cao hơn có thể xem xét hệ số sử dụng đất lớn hơn 13 lần nhưng cần phải được tính toán đảm bảo không quá tải lên hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị.

Hệ số sử dụng đất ở nước ta hiện tại là bao nhiêu?

Hiện tại ở nước ta, tùy vào mỗi công trình, địa điểm mà có hệ số sử dụng đất khác nhau. Dựa vào hệ số sử dụng đất để ước tính quy mô, chi phí xây dựng mật độ xây dựng của công trình chiếm bao nhiêu m2 trên toàn bộ diện tích.

Hệ số sử dụng đất càng cao, tương ứng với tính kinh tế càng cao vì tăng được diện tích sàn và diện tích mật độ xây dựng, từ đó chủ đầu tư tiết kiệm được quỹ đất đồng thời quy mô dự án không thay đổi.

Cách tính hệ số sử dụng đất chuẩn

Bên cạnh khái niệm hệ số sử dụng đất là gì chúng ta còn cần nắm được công thức tính hệ số sử dụng đất. Vậy hệ số sử dụng đất được tính như thế nào?

Có 2 loại đơn vị tính hệ số đất là

• FAR: Sử dụng đơn vị lần

• FSI: Sử dụng đơn vị %

Cách tính hệ số sử dụng đất được áp dụng theo công thức sau đây:

FAR = Tổng sàn xây dựng/ Diện tích lô đất

FSI = Tổng sàn xây dựng/ Diện tích lô đất x 100%

Trong đó:

Tổng diện tích sàn nhà, công trình căn cứ theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây Dựng là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng, bao gồm:

• Tầng hầm, tầng nửa hầm

• Tầng kỹ thuật

• Tầng áp mái và tầng tum

Diện tích sàn một tầng là diện tích sàn xây dựng của tầng đó:

• Tường bao (hoặc phần tường chung thuộc về nhà)

• Diện tích mặt bằng lô gia, cầu thang, ban công, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói…

Ví dụ 1 : Diện tích lô đất là 1.000m2 thì nếu FAR= 10 và diện tích các căn hộ bằng nhau thì mỗi căn hộ sẽ sở hữu 1/100 diện tích lô đất đó (=10m2) >> Như vậy chủ đầu tư có thể xây 100 căn hộ.

Còn nếu FAR= 4 >> Thì chủ đầu tư chỉ có thể xây dựng được 40 căn hộ với diện tích là 1/40 (tương đương với 25m2 ).

Ví dụ 2 : Có một ngôi nhà 5 tầng, xây dựng với diện tích 50m2, biết diện tích lô đất là 100m2.

Vậy hệ số sử dụng đất = 50*5/100 = 2.5

Các vấn đề liên quan đến hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất có tính tầng hầm không?

Theo quy định, hệ số sử dụng đất là tỷ lệ diện tích sàn của công trình bao gồm cả tầng hầm, (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất.

Như vậy, hệ số sử dụng đất có tính cả diện tích tầng hầm.

Hệ số sử dụng đất chung cư

Hệ số sử dụng đất chung cư là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình chung cư trên tổng diện tích toàn khu đất.

Diện tích toàn khu đất bao gồm cả sân đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó.

Hệ số sử dụng đất nông nghiệp

Hiện tại, hệ số sử dụng đất nông nghiệp của nước ta trung bình nằm trong khoảng 1,47 – 1,60. Thực tế, hệ số sử dụng đất chưa đạt hiệu quả cao nhất là ở các vùng cao, một số địa phương vẫn sản xuất nông nghiệp theo lối lạc hậu, không đúng thời vụ, việc áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật còn hạn chế.

Do vậy, các địa phương khuyến khích người dân luân canh tăng vụ, đưa các giống cây trồng ngắn ngày để chuyển đổi cơ cấu cây trồng, mở rộng diện tích cây vụ đông, từ đó nâng cao hệ số sử dụng đất nông nghiệp.

Hệ số sử dụng đất trong khu công nghiệp

Với hệ số sử dụng đất các chủ đầu tư có thể xác định được giới hạn các tầng xây cho dự án đồng thời biết được diện tích đất được phép xây của dự án đó.

Hệ số này hầu như không ảnh hưởng đến các khu công nghiệp mà chỉ ảnh hưởng đến các dự án đô thị, khu căn hộ nhằm xác định mật độ xây dựng diện tích sàn cho phép.

Trên đây, Homedy đã trình bày chi tiết khái niệm hệ số sử dụng đất là gì cũng như công thức tính toán giúp bạn có thể nắm rõ, và đưa ra quyết định chuẩn xác khi mua hoặc đầu tư nhà đất. Chúc các bạn thành công!

Quỳnh Thư

Nguồn: https://luatduonggia.edu.vn
Danh mục: Tổng hợp