Đất đai là nguyên tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá. Theo Luật Đất đai năm 2013 thì đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được nhà nước công nhận thông qua sổ đỏ (hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Tuy nhiên, đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT). 
Hiện nay, trình tự, thủ tục tách thửa đất thổ cư ngày càng phổ biến, tuy nhiên không phải ai cũng nắm bắt được các quy định về tách thửa loại đất này. Bài viết dưới đây NPLaw sẽ cung cấp cho bạn một số thông tin cần thiết khi thực hiện tách thửa đất thổ cư trên thực tiễn.I. Diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư
Căn cứ theo Khoản 23 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định: “ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.”
Bạn đang xem: TÁCH THỬA ĐẤT THỔ CƯ ĐƯỢC THỰC HIỆN NHƯ THẾ NÀO?
Ví dụ: Tại Hà Tĩnh, Căn cứ theo Điều 8 Quyết định 72/2014/QĐ-UBND quy định về Diện tích thửa đất ở tối thiểu sau khi tách thửa:
TT
Khu vực
Hạn mức (m2)
1
Khu vực nông thôn
40
2
Khu vực nông thôn:
– Các vị trí bám đường giao thông quốc lộ, tỉnh lộ
– Các vị trí còn lại
60
75
Xem thêm : Quy định, biện pháp bảo đảm sự ổn định quỹ đất nông nghiệp
Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa đảm bảo có lối đi ra đường công cộng và có kích thước cạnh như sau:
- Đối với khu vực đô thị có kích thước cạnh tối thiểu là 4m.
- Đối với khu vực nông thôn có kích thước cạnh tối thiểu là 5m.
Như vậy, tùy vào quy định của từng địa phương thì diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư là khác nhau. Do đó, để xác định chính xác nhất về diện tích tối thiểu để tách đất thổ cư bạn nên tìm hiểu về các quy định pháp luật của địa phương mình.
II. Quy định về tách thửa đất thổ cư
Đất thổ cư là loại hình đất ở và phân biệt với đất thổ canh (hay còn gọi là đất canh tác). Đất ở được quy định trong Luật Đất đai 2013 là loại hình đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Mục đích của loại hình đất này là để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống.
1. Điều kiện tách thửa đối với đất thổ cư
Căn cứ theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất Đai 2013 quy định “ 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.” 
Như vậy, về điều kiện để thực hiện thủ tục tách thửa cơ bản cần tuân thủ các điều kiện trên theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Thủ tục tách thửa đất thổ cư
Căn cứ Điều 75 Nghị định 43/2014 NĐ-CP, Theo đó, trình tự thủ tục thực hiện tách đất thổ cư được thực hiện như sau:
B1: Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa
- Khoản 11 Điều 9; Điều 11 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa đất bao gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
B2: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Lưu ý:
- Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
- Đo đạc địa chính chia tách thửa đất và lập bản trích lục thửa đất mới tách theo kết quả đo đạc địa chính để chuyển cho người sử dụng đất thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách ( Khoản 3 Điều 3 Nghị định 148/2020 NĐ-CP)
- Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
- Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:
- Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
- Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Chi phí tách thửa đất thổ cư
Nếu chỉ tách thửa thì người dân chỉ phải trả phí đo đạc và lệ phí làm bìa mới (nếu có).
- Phí đo đạc: Đây là chi phí gia đình có thể thỏa thuận với đơn vị đo vẽ nếu thuê đơn vị đo vẽ tư nhân, do là phí dịch vụ nên không có biểu giá chung. Trường hợp việc đo vẽ được thực hiện bởi đơn vị đo vẽ hoạt động bằng nguồn vốn từ Ngân sách Nhà nước thì mức phí đo vẽ được thu theo Quyết định thu lệ phí của từng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Do đó, mức phí này khác nhau theo từng địa phương
- Lệ phí làm bìa mới: do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định
Tuy nhiên, việc tách thửa thường được thực hiện khi chuyển nhượng, tặng cho một phần diện tích đất hoặc chia đất giữa các thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất (đất được cấp cho “hộ gia đình” và giờ các thành viên tách thửa) nên chi phí phải nộp có thể bao gồm cả lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ.
Căn cứ quy định tại Điều 3 Thông tư số 85/2019/TT-BTC hướng dẫn về phí, lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, trong đó bao gồm các khoản phí, lệ phí liên quan đến đất đai, quyền sử dụng đất, Theo đó: - Phí thẩm định hồ sơ: Do HĐND cấp tỉnh quy định nên mức thu giữa các tỉnh thành khác nhau
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Do HĐND cấp tỉnh quy định nhưng mức thu dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp).
4. Thời gian tách thửa đất thổ cư
Xem thêm : Bệnh nguy hiểm từ thói quen uống một ly trà sữa mỗi ngày
Căn cứ khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định: “ Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 15 ngày” và “ Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 10 ngày,”
Như vậy, có thể thấy thời gian thực hiện thủ tục tách thửa đất thổ cư thông thường là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, còn đối với các trường hợp ở vùng miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa…là không quá 25 ngày. Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
5. Tách thửa đất thổ cư lẫn vườn được thực hiện thế nào?
Trước hết, đất vườn được hiểu là diện tích đất gắn liền với đất ở thuộc phần đất của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại. Việc tách thửa thổ cư lẫn vườn cũng được thực hiện theo trình tự của tách thửa đất thổ cư khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật
Thủ tục tách thửa đất thổ cư lẫn vườn:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
- Đơn đề nghị tách thửa
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
Bước 2: Nộp hồ sơ
- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ hợp lệ cho cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận.
Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ
- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các công việc:
- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
- Lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
- Chỉnh lý hồ sơ, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Bước 4: Trả kết quả
Qua bài viết trên, có thể thấy các vấn đề liên đến đất đai nói chung và liên quan đến trình tự tách thửa đất thổ cư nói riêng vô cùng phức tạp. Do đó, để thực hiện một cách hiệu quả và nhanh chóng, bạn có thể sử dụng dịch vụ tư vấn của NPLaw chúng tôi. Với kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực tư vấn đất đai, Hãng luật NPLaw tự tin sẽ đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của quý khách về các vấn đề liên quan đến đất đai. Đặc biệt đối với thủ tục thực hiện tách đất thổ cư – một loại đất phổ biến và có giá trị cao thì bạn cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi thực hiện, để hạn chế những rủi ro. Mọi thắc mắc xin liên hệ với chúng tôi để được giải đáp nhanh nhất
Công ty Luật TNHH Ngọc Phú – Hãng luật NPLaw
Trụ sở chính: 139H4 Lý Chính Thắng, phường Võ Thị Sáu, quận 3, TP. Hồ Chí Minh
Chi nhánh Hà Nội: Tầng 10, Tòa nhà Ford Thăng Long, 105 Láng Hạ, Quận Đống Đa, Hà Nội.
Chi nhánh Nha Trang: Số 3M, tầng trệt chung cư CT2, khu đô thị VCN Phước Hải, đường Tố Hữu, phường Phước Hải, TP.Nha Trang, Khánh Hòa.
Hotline: 0913449968
Email: legal@nplaw.vn
Nguồn: https://luatduonggia.edu.vn
Danh mục: Tổng hợp