CÂU HỎI
Trước đây gia đình tôi có mua 1 mảnh đất trị giá 150 triệu đồng và người đứng tên sổ đỏ là em tôi, sau đó xây lên một căn nhà trị giá 300 triệu đồng. Tôi có đem cầm miếng đất trị giá 140 triệu đồng trong thời hạn là 13 tháng (cầm người dân). Theo thỏa thuận 1 tháng đóng lời 3.800.000 tiền lời nhưng trong giấy để là ăn lời theo nhà nước. Tôi muốn hỏi, trong thời hạn 13 tháng tôi muốn chuộc lại căn nhà, mà bên người cầm cố cho tôi yêu cầu tôi phải đóng đủ 13 tháng tiền lời, hư vậy có đúng không. Nếu sau này không có tiền để chuộc miếng đất vậy căn nhà tôi xây trên mảnh đất có được đền bù không?
Bạn đang xem: Cầm cố, thế chấp quyền sử dụng đất
Người gửi: Lê thii thu thảo
TRẢ LỜI CÓ TÍNH CHẤT THAM KHẢO
Đối với câu hỏi của bạn, chúng tôi có một số ý kiến tư vấn như sau: Hiện tại, theo quy định của pháp luật về đất đai, thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước sẽ thực hiện trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất (Điều 4 Luật đất đai năm 2013). Do đó, người dân chỉ được phép sở hữu về quyền sử dụng đất, không phải sở hữu về đất đai.
Xem thêm : Thời gian đào tạo nâng hạng giấy phép lái xe từ B2 lên C
Do đó, nếu theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng gia đình của bạn đã cầm cố Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất của gia đình. Nếu vậy, giao dịch này của gia đình bạn thực hiện với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là trái với quy định của pháp luật. Cụ thể, theo quy định tại khoản 1 Điều 105 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS) thì “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Quyền sử dụng đất được xếp vào nhóm quyền tài sản. Tuy nhiên, bạn cần hiểu rằng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được coi là quyền tài sản mà chỉ là căn cứ pháp lý ghi nhận quyền tài sản của một chủ thể mà thôi. Do đó, ngoài giá trị vật chất được ghi nhận thông qua Giấy chứng nhận thì bản thân nó không mang giá trị nào khác.
Theo điều 167 Luật đất đai 2013 thì những giao dịch người sử dụng đất được thực hiện với quyền sử dụng đất của mình bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn . Như vậy, Nhà nước không quy định việc cầm cố quyền sử dụng đất bởi bản chất của giao dịch cầm cố cần có sự chuyển giao quyền chiếm hữu tài sản giữa bên cầm cố và bên nhận cầm cố mà quyền sử dụng đất là quyền tài sản nên không thực hiện được việc chuyển quyền chiếm hữu.
Do đó, căn cứ vào khoản 4 Điều 12 Luật đất đai năm 2013 quy định “Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất”, thì hành vi thực hiện cầm cố quyền sử dụng đất là hành vi bị pháp luật đất đai nghiêm cấm.
Vì vậy, theo quy định tại Điều 123 BLDS về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật: “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.”, giao dịch cầm cố của gia đình bạn sẽ được coi là giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật
Căn cứ theo quy định tại điều 131 BLDS thì các bên có nghĩa vụ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nghĩa là gia đình bạn có quyền được nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có nghĩa vụ thanh toán số tiền đã nhận từ bên nhận cầm cố.
Ngoài ra, xin tư vấn thêm cho gia đình bạn, trong trường hợp thông tin bạn cung cấp có sự nhầm lẫn về hình thức giao dịch dân sự từ thế chấp thành cầm cố và thế chấp, như vậy về bản chất, gia đình bạn đã thế chấp quyền sử dụng đất của gia đình cho khoản vay 140 triệu đồng, trong thời hạn 13 tháng với lãi suất là 3.800.000 đồng. Căn cứ vào khoản 2 Điều 470 BLDS quy định “2. Đối với hợp đồng vay có kỳ hạn và có lãi thì bên vay có quyền trả lại tài sản trước kỳ hạn, nhưng phải trả toàn bộ lãi theo kỳ hạn, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác”, trong trường hợp gia đình bạn muốn thanh toán khoản vay này để lấy lại tài sản thế chấp là ngôi nhà thì gia đình bạn phải trả toàn bộ lại theo kỳ hạn là 13 tháng, trừ trường hợp trong thỏa thuận có quy định khác. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý theo quy định tại khoản 1 Điều 468 BLDS về lãi suất thì “Lãi suất vay do các bên thỏa thuận. Trường hợp các bên có thỏa thuận về lãi suất thì lãi suất theo thỏa thuận không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay, trừ trường hợp luật khác có liên quan quy định khác. Căn cứ tình hình thực tế và theo đề xuất của Chính phủ, Ủy ban thường vụ Quốc hội quyết định điều chỉnh mức lãi suất nói trên và báo cáo Quốc hội tại kỳ họp gần nhất. Trường hợp lãi suất theo thỏa thuận vượt quá lãi suất giới hạn được quy định tại khoản này thì mức lãi suất vượt quá không có hiệu lực.”, theo đó, gia đình bạn chỉ phải trả lãi theo phần lãi suất tối đa theo quy định của pháp luật, còn phần lãi vượt quá sẽ không có hiệu lực.
Xem thêm : Các yếu tố quan trọng trong việc trồng hoa súng Thái Lan
Trong trường hợp, gia đình bạn không thanh toán được khoản vay trên thì người cho bạn vay (nhận thế chấp) sẽ có quyền xử lý đối với tài sản bạn thế chấp. Theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp căn nhà mà gia đình bạn xây (trị giá 300 triệu) nên theo quy định tại Điều 325 BLDS: “1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Đối với trường hợp của bạn, do cả quyền sử dụng và nhà đều thuộc sở hữu của gia đình bạn nên người nhận thế chấp được phép sau khi xử lý quyền sử dụng đất nếu không đủ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được phép xử lý cả ngôi nhà để bảo đảm khoản tiền còn thiếu. Sau khi xử lý xong, gia đình bạn sẽ được nhận lại khoản tiền từ việc xử lý còn thừa sau khi thanh toán các chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản thế chấp.
Lưu ý, các tư vấn trên được xây dựng trên giả thiết em bạn người đứng tên trong sổ đỏ đồng ý với việc bạn sử dụng tài sản là quyền sử dụng đất đi tham gia giao dịch.
Nguồn: Cổng thông tin điện tử Bộ Tư pháp
Nguồn: https://luatduonggia.edu.vn
Danh mục: Tổng hợp